การศึกษาความเป็นไปได้ สำหรับโครงการ ” Community Mall ” นั้นมีความสำคัญมากถ้าไม่ทำการศึกษาก่อนลงมือทำ จะประสบปัญหาและต้องแก้ไขปัญหาที่ตามมาอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ตัวอย่างเช่นเจ้าของโครงการมีที่ดินอยู่แต่อยากจะพัฒนาที่ดินแปลงนี้เป็นคอมมูนิตี้มอลล์ โดยที่ไม่ได้มีที่ปรึกษาที่มีความรู้มากพอในการแนะนำการทำ คอมมูนิตี้มอลล์ นั้นก็จะทำไปโดยที่เพราะอยากพัฒนาที่ดินผืนนั้นซึ่งเป็นความต้องการของเจ้าของที่ดิน ซึ่งปัจจัยในการทำคอมมูนิตี้มอลล์นั้น อันดับแรกก็คือ ทำเลที่ตั้ง พื้นที่ครอบคลุมกลุ่มผู้บริโภค (Coverage Area) หมายถึง บริเวณที่เป็นที่อยู่ของผู้บริโภคที่เป็นกลุ่มลูกค้าเป้าหมายของผู้เช่าพื้นที่ของโครงการว่าผู้บริโภคในรัศมี 3-5 กิโลเมตรที่ศูนย์ต้องการนั้น มีศักยภาพมากน้อยแค่ไหน มีกำลังซื้ออยู่ในระดับไหน ปานกลาง สูง หรือในระดับแมส รวมทั้งต้องวิเคราะห์เจาะลึกว่าทำเลที่ตั้งอยู่ฝั่งซ้าย หรือขวา มีการจราจรขาเข้าหรือขาออก หรือมีอุปสรรค์การจราจรติดขัดมากน้อยแค่ไหน มีจำนวนรถยนต์ รถประจำทาง รถจักรยานยนต์มากน้อยแค่ไหน และในอนาคตศูนย์จะสามารถรองรับกำลังซื้อในอีก 10-20 ปีได้หรือไม่ ซึ่งสิ่งเหล่านี้ต้องศึกษาและวิเคราะห์ก่อนที่จะตัดสินใจลงทุน

นอกเหนือจากตำแหน่งที่ตั้งแล้วนั้น ต้องตรวจสอบด้านข้อกฏหมายต่างๆว่าตำแหน่งที่ตั้งของโครงการนั้นอยู่ในโซนสีอะไร ของผังเมือง สร้างอาคารได้ไม่ได้อย่างไร ยังต้องดูกฏหมายค้าปลีกอีกในการณีที่ผู้เช่าหลักเป็นซูเปอร์มาร์เก็ต ขนาด 1,000 เมตรขึ้นไปซึ่งถ้าจะทำคอมมูนิตี้มอลล์แล้วผู้เช่าหลักส่วนใหญ่คือซูเปอร์มาร์เก็ตนั่นเอง ดูตัวอย่างได้จากหลายๆโครงการที่ส่วนใหญ่ผู้เช่าหลักที่เป็น Magnet ให้กับโครงการคือซูเปอร์มาร์เก็ต ในที่นี้จะอธิบายถึงเรื่องกฏหมายที่มาเกี่ยวข้องกับโครงการอย่างไร ปกติถ้าเป็นการก่อสร้างอาคารเพื่อการค้าต่างๆการขออนุญาตส่วนใหญ่ก็จะเป็นใบอนุญาตก่อสร้าง วัตถุประสงค์ก็คือเพื่อการพาณิชย์ แต่ถ้าโครงการมีซูเปอร์มาร์เก็ตตั้งแต่ 1,000 ตรารางเมตรขึ้นไปด้วยก็ต้องขอใบอนุญาตก่อสร้างอาคารต่างหาก โดยในวัตถุประสงค์จะระบุว่าเพื่อการค้าปลีกค้าส่ง ทีนี้ถ้าเกิดว่าตำแหน่งที่ตั้งของโครงการนั้นอยู่ในเขตที่กฏหมายกำหนด คือ

กฏกระทรวงมหาดไทย กำหนดบริเวณห้ามก่อสร้าง ดัดแปลง หรือเปลี่ยนการใช้งานอาคารบางชนิด หรือบางประเภท ในพื้นที่……………….

ข้อ 1. ในกฏกระทรวงนี้ ” อาคารพาณิชยกรรมประเภทค้าปลีกค้าส่ง ” หมายความว่า อาคารที่ใช้ประโยชน์ในการขายปลีกหรือขายส่ง หรือทั้งขายปลีกและขายส่ง ซึ่งสินค้าอุปโภคและบริโภคหลายประเภทที่ใช้ในชีวิตประจำวันแต่ไม่หมายความรวมถึงตลาดตามกฏหมายว่าด้วยการสาธารฺณสุข และอาคารที่มีกิจกรรมหลักเพื่อใช้ดำเนินการเพื่อส่งเสริมหรือจำหน่ายสินค้าซึ่งเป็นผลิตผล หรือผลิตภัณฑ์ของชุมชน

โดยกฏกระทรวงนี้จะกำหนดพื้นที่ บริเวณที่ 1 (บริเวณตัวเมือง ) – บริเวณที่ 2 ( บริเวณรอบเมือง ) หรือแล้วแต่ละพื้นที่มีจำนวนมากน้อยขนาดไหน โดยจะทำการระบุว่าบริเวณพื้นที่ ทิศเหนือตั้งแต่ไหนถึงไหน ให้กำหนดพื้นที่ต่อไปนี้ ห้ามก่อสร้างอาคารชนิดและประเภทดังต่อไปนี้

ภายในบริเวณที่ 1 ห้ามบุคคลใดก่อสร้างอาคารพาณิชยกรรมประเภทค้าปลีกค้าส่งที่มีพื้นที่ใช้สอยอาคารรวมกันเพื่อประกอบกิจการในอาคารหลังเดียวกันหรือหลายหลังตั้งแต่ 300 ตารางเมตรขึ้นไป

ภายในบริเวณที่ 2 ห้ามบุคคลใดก่อสร้างอาคารดังต่อไปนี้

• อาคารประเภทพาณิชยกรรมประเภทค้าปลีกค้าส่งที่มีพื้นที่ใช้สอยรวมกันเพื่อประกอบกิจการในอาคารหลังเดียวกันหรือหลายหลังเกิน 1,000 ตารางเมตร
• อาคารประเภทพาณิชยกรรมประเภทค้าปลีกค้าส่งที่มีพื้นที่ใช้สอยรวมกันเพื่อประกอบกิจการในอาคารหลังเดียวกันหรือหลายหลังตั้งแต่ 300 ตารางเมตร แต่ไม่เกิน 1,000 ตารางเมตร เว้นแต่อาคารพาณิชยกรรมประเภทค้าปลีกค้าส่งนั้นเป็นไปตามข้อกำหนดดังต่อไปนี้  (ผมเลือกเอาเฉพาะหัวข้อที่สำคัญๆมาให้ศึกษากัน)

1. ที่ดินแปลงที่ตั้งอาคารจะต้องอยู่ติดถนนสาธารณะที่มีช่องจราจรไม่น้อยกว่า 4 ช่องทาง หรือมีขนาดเขตทางไม่น้อยกว่า 20 เมตร และจะต้องบรรจบกับถนนสาธารณะที่มีขนาดเขตทางที่เท่ากันหรือมากกว่า
2. อาคารที่มีความสูงเกิน 10 เมตร ต้องมีระยะห่างจากแนวเขตที่ดินซึ่งเป็นที่ตั้งอาคารศูนย์ราชการหลักของจังหวัดหรืออำเภอ ศาสนสถาน โบราณสถาน หรือสถานศึกษาไม่น้อยกว่า 500 เมตร โดยวัดระยะจากขอบนอกสุดของอาคารที่ขออนุญาตถึงแนวเขตที่ดินของสถานที่ดังกล่าว

หลักจะมีข้อห้ามประมาณนี้ยังมีข้อกำหนดปกติคือ ระยะร่นตามกฏหมาย,พื้นที่จอดรถและอื่นๆ

ส่วนอาคารที่มีอยู่แล้วบริเวณพื้นที่ที่กำหนด ก่อนกฏกระทรวงฉบับนี้คือ ก่อน 1 กันยายน 2547 นั้นได้รับการยกเว้น ส่วนใหญ่ก็คือห้างร้านที่ขออนุญาตค้าปลีกค้าส่งแล้วปิดกิจการไปหรือกำลังดำเนินกิจการอยู่

เหตุผลที่ต้องเอาเรื่องกฏหมายค้าปลีกค้าส่งมาเขียนนั้นเพราะองค์ประกอบหลักของคอมมูนิตี้มอลล์คือผู้เช่าโดยเฉพาะผู้เช่าหลัก ซึ่งส่วนใหญ่เป็นซูเปอร์มาร์เก็ต ถามว่าจะใช้ตัวอื่นเป็น Magnet แทนได้มั้ย คำตอบคือได้แต่จะใช้ตัวอื่นๆได้ถ้ามีพื้นที่มากพอเช่น นำโรงภาพยนต์หรือศูนย์เฟอร์นิเจอร์เป็นต้น แต่มันก็ยังไม่สมบูรณ์อยู่ดีแล้วถามต่อว่าแล้วเป็นมินิซูเปอร์ทั้งหลายล่ะไม่เกิน 300 ตารางเมตรได้ไหม คำตอบก็คือได้อยู่แล้วเพราะร้านค้าปลีกค้าส่งที่มีพื้นที่ไม่เกิน 300 ตารางเมตรนั้นไม่ต้องขอใบอนุญาตสามารสร้างได้ทั่วประเทศอยู่แล้วเพราะฉนั้นจะเห็นว่าซูเปอร์มาร์เก็ตขนาด 1,000 ตารางเมตรมีความสำคัญกับโครงการมากเพียงใด บางท่านถามว่าแล้วทำไมไม่เอาซูเปอร์ขนาด 300 ตารางเมตร ซัก 2 แบรนด์โดยทำการแยกอาคารล่ะ ปัญหาก็คือการตีความข้อกฏหมายและผู้ประกอบการซูเปอร์มาร์เก็ตเขายอมไหมในการที่มีซูเปอร์ทั้ง 2 แบรนด์อยู่ในโครงการเดียวกัน

การศึกษาความเป็นไปได้นี้เพื่อวิเคราะห์โครงการดูก่อน ก่อนที่จะทำในส่วนอื่นๆ จะได้ไม่เสียเวลาในการทำโครงการ ไว้บทความต่อไปจะพูดถึงในส่วนอื่นๆบ้าง

ที่มา : Siam Future , ราชกิจจานุเบกษา กฏกระทรวงมหาดไทย

• ความเสี่ยงจากการหาที่ดินเพื่อดำเนินการโครงการใหม่

                เนื่องจากที่ดินเป็นปัจจัยหลักของโครงการในการดำเนินธุรกิจพัฒนาและบริหารศูนย์การค้า  การจัดหาที่ดินในแต่ละบริเวณที่มีความเหมาะสมและมีความเป็นไปได้ในการดำเนินธุรกิจและทางด้านการเงิน ไม่ใช่สามารถจะทำได้โดยง่าย และโดยเร็ว  ในพื้นที่บางบริเวณอาจจะมีที่ดินที่มีความเหมาะสมในการทำธุรกิจเหลืออยู่ไม่กี่แห่งเท่านั้น  และในการจัดหาที่ดินจำเป็นต้องมีการเจรจาต่อรองกับเจ้าของที่ดินในการขอเช่าที่ดินระยะยาว หรือขอซื้อที่ดินซึ่งอาจจะใช้เวลา ความพยายาม และเทคนิคในการเจรจาพอสมควร  โดยเฉพาะที่ดินที่มีเจ้าของหลายราย ความยากลำบากในการสรุปเงื่อนไขในสัญญาเช่าที่ดินหรือสัญญาซื้อขายที่ดินย่อมมีมากขึ้น นอกจากนี้ การขยายสาขาจำนวนมากของผู้ค้าปลีกรูปแบบใหม่ (Modern Trade Retailers) ขนาดใหญ่ ก็อาจส่งผลกระทบให้บริษัทมีความเสี่ยงจากการหาที่ดินเพื่อดำเนินการโครงการใหม่เพิ่มขึ้นด้วย เนื่องจากผู้ค้าปลีกดังกล่าวจะเข้ามาแข่งขันในการหาที่ดินกับโครงการ

                เสี่ยงด้วยการลงนามในบันทึกความเข้าใจ (Memorandum of Understanding หรือ MOU) กับเจ้าของที่ดินก่อนที่จะทำการเจรจา เพื่อป้องกันไม่ให้เจ้าของที่ดินเจรจากับผู้ที่สนใจรายอื่นๆ โครงการต้องพยายามหลีกเลี่ยงที่จะไม่เสนอราคาแก่เจ้าของที่ดินเพิ่มขึ้นมาก เพื่อแข่งขันกับผู้ค้าปลีกให้ได้ที่ดินมา เพราะต้นทุนที่ดินราคาแพงอาจจะมีผลกระทบต่อความเป็นไปได้ของโครงการ หรือระดับกำไรของโครงการ   

• ความเสี่ยงจากการแข่งขันทางธุรกิจความเสี่ยงจากการแข่งขันทางธุรกิจในปัจจุบัน จะเกิดจากคู่แข่งโดยอ้อมซึ่งได้แก่ ผู้ค้าปลีกที่ดำเนินการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้าเอง โดยอาจจะมีการแข่งขันกับโครงการในด้านการจัดหาที่ดิน การดึงลูกค้าผู้บริโภค และการจัดหาผู้เช่าพื้นที่  ในกรณีที่มีการเปิดดำเนินการศูนย์การค้าในบริเวณที่ใกล้เคียงกันกับศูนย์การค้าของโครงการ อาจจะทำให้โครงการมีความเสี่ยงเรื่องจำนวนผู้บริโภคที่ลดลง ทำให้มีผลกระทบต่อการดำเนินธุรกิจของผู้ค้าปลีกที่เช่าพื้นที่ของโครงการ  ซึ่งอาจจะมีผลกระทบต่ออัตราการเช่า และราคาค่าเช่าและค่าบริการ   อย่างไรก็ตามเพื่อลดผลกระทบดังกล่าว และเพื่อพยายามรักษาระดับอัตราการเช่า ราคาค่าเช่าและค่าบริการ  โครงการต้องมีการจัดทำการส่งเสริมการขายเป็นระยะๆ และมีการปรับเปลี่ยนให้ผู้เช่าพื้นที่ที่เป็นสิ่งดึงดูด (Magnet) เข้ามาในศูนย์เพื่อทำให้มีผู้เช่าพื้นที่และผู้บริโภคเข้ามาใช้บริการในศูนย์การค้าของโครงการมากขึ้น    อย่างไรก็ดี   ความเสี่ยงในการแข่งขันทางธุรกิจจากคู่แข่งโดยตรงยังคงมีบ้างแต่มีไม่มากนัก     เนื่องจากคู่แข่งที่ทำธุรกิจศูนย์การค้าแบบเปิด (Open-air Shopping Center)¹ ส่วนใหญ่เป็นผู้ประกอบการรายย่อยที่ไม่ได้เป็นผู้พัฒนาและบริหารศูนย์การค้ามืออาชีพ ส่วนคู่แข่งที่มีเงินทุนจำนวนมาก เช่น กลุ่มดิสเคาท์สโตร์ โลตัส และ บิ๊กซี กลุ่มนี้มี แนวโน้มที่จะมุ่งเน้นทำธุรกิจในเฉพาะส่วนที่ตนถนัดซึ่งคือการค้าปลีกเท่านั้น ดังนั้นจึงมีโอกาสที่โครงการสามารถจะเข้าไปตอบสนองความต้องการในการพัฒนาพื้นที่ได้ และจะเป็นผู้เช่าหลักที่มีศักยภาพของโครงการต่อไป
• ความเสี่ยงจากการพึ่งพิงผู้เช่าหลักในโครงการศูนย์การค้าชุมชน               ในโครงการศูนย์การค้าชุมชน ผู้เช่าหลัก (Anchor Tenant)² จะเป็นสิ่งดึงดูดผู้เช่าร่วม (Co-Tenants)³ เข้ามาเช่าพื้นที่ส่วนอื่นๆ ภายในโครงการของการ ดังนั้น โครงการอาจมีความเสี่ยงจากการที่ผู้เช่าหลักของโครงการเลิกสัญญาหรือปิดกิจการลงซึ่งอาจส่งผลให้ผู้เช่าพื้นที่ร่วมต้องยกเลิกสัญญาตามไปด้วย ความเสี่ยงดังกล่าวอาจส่งผลกระทบต่อรายได้หลักของโครงการได้ อย่างไรก็ตาม ถ้าโครงการได้เรียกเก็บค่าเช่าและค่าบริการล่วงหน้าจำนวนหนึ่งจากผู้เช่าหลักทุกราย และผู้เช่าพื้นที่ร่วมบางราย ณ วันที่ทำสัญญาเช่าพื้นที่ไปแล้ว ทำให้ความเสี่ยงดังกล่าวน้อยลง นอกจากนี้ ในกรณีที่ผู้เช่าหลักเลิกกิจการเนื่องจากนโยบายภายในของผู้ค้าปลีกเอง มีนโยบายเลิกดำเนินธุรกิจในต่างประเทศ  ต้องดำเนินการหาผู้เช่าพื้นที่รายอื่น (ที่ได้รับความเห็นชอบจากโครงการ) มาเช่าพื้นที่แทน  เพื่อทำให้โครงการก็ยังคงมีรายได้ต่อเนื่องต่อไป 
• ความเสี่ยงเรื่องการจัดหาผู้เช่าพื้นที่                โครงการอาจมีความเสี่ยงในเรื่องการจัดหาผู้เช่าพื้นที่ ในบางโครงการศูนย์การค้าที่ทำสัญญาเช่าที่ดินกับเจ้าของที่ดิน ระยะยาวกว่า สัญญาเช่าพื้นที่กับผู้เช่าหลัก โครงการทำสัญญาเช่าที่ดินอายุ 30 ปี แต่ทำสัญญาเช่าพื้นที่กับผู้เช่าหลักอายุ 15 ปี และ 20 ปี ตามลำดับเท่านั้น  ดังนั้นในปีที่ 15 และ 20 ของโครงการดังกล่าว โครงการจำเป็นต้องจัดหาผู้เช่าหลักรายใหม่เพื่อเข้ามาเช่าพื้นที่ต่ออีก 15 ปี และ 10 ปี ตามลำดับ                

            ความเสี่ยงอีกอย่างหนึ่งได้แก่ความเสี่ยงในการจัดหาผู้เช่าพื้นที่ให้เต็มโครงการ โดยเฉพาะบางพื้นที่ในบางโครงการที่ไม่เป็นที่สนใจของผู้ค้าปลีกมากนัก เช่น พื้นที่บนชั้น 3 ของอาคาร  การแก้ไขปัญหาดังกล่าวโดยจัดหาผู้เช่าพื้นที่ที่ไม่จำเป็นต้องใช้พื้นที่บนชั้น 1 และ 2 ซึ่งต้องการความเงียบสงบบนชั้น 3 และค่าเช่าและค่าบริการที่ต่ำกว่าชั้น 1 และ 2 เช่น ผู้เช่าพื้นที่ที่ทำธุรกิจโรงเรียนสอนภาษา  โรงเรียนกวดวิชา  โรงเรียนสอนดนตรี  และโรงเรียนสอนเทควันโด เป็นต้น 

      โครงการต้องมีนโยบายเข้มงวดที่จะคัดเลือกผู้เช่าพื้นที่ที่ทำธุรกิจไม่แข่งขันกับผู้เช่าพื้นที่เดิม ไม่ทำธุรกิจที่เป็นอบายมุข ไม่สร้างผลกระทบต่อโครงการหรือผู้เช่าพื้นที่รายอื่น มีฐานะทางการเงินดี และมีความผสมผสานเป็นอย่างดีกับผู้เช่าอื่นในศูนย์การค้า (Tenant Mix)

• ความเสี่ยงจากการพึ่งพิงบุคลากรที่มีความรู้และประสบการณ์ ที่มีจำนวนจำกัดเนื่องจากในการดำเนินธุรกิจพัฒนาและบริหารศูนย์การค้า จำเป็นต้องอาศัยบุคลากรระดับบริหารที่มีความรู้ ความสามารถและประสบการณ์ในการดำเนินธุรกิจด้านศูนย์การค้าเป็นอย่างมาก ทั้งด้านการจัดหาที่ดินเพื่อดำเนินโครงการ การออกแบบรูปแบบ (Concept) ของโครงการ การจัดหาผู้เช่าพื้นที่ และการบริหารโครงการและพื้นที่ส่วนกลาง เป็นต้น ประกอบกับการที่โครงการมีจำนวนพนักงานอยู่ในระดับที่ไม่มากนัก ดังนั้น ในกรณีที่มีเหตุการณ์ที่โครงการต้องสูญเสียบุคลากรดังกล่าวไปหรือมีจำนวนไม่เพียงพอ อาจส่งผลให้โครงการต้องประสบปัญหาในการดำเนินธุรกิจได้ อย่างไรก็ตาม โครงการต้องดำเนินการป้องกันความเสี่ยงดังกล่าว โดยการจัดหาบุคลากรเพิ่มเติม ทำการฝึกอบรมและพัฒนาความรู้ ความสามารถ และประสบการณ์ ทั้งด้านการฝึกอบรมและพัฒนาความรู้ระหว่างปฏิบัติงาน (On-The-Job Training) และการฝึกอบรมนอกสถานที่ (Outside Training) เพื่อทำให้การดำเนินงานของบริษัทเป็นไปอย่างราบรื่นมากขึ้น และทำให้พนักงานของโครงการสามารถเข้ามาทำหน้าที่ทดแทนกันได้ในกรณีที่ต้องสูญเสียบุคลากรคนใดคนหนึ่งหรือหลายคนออกไป

  นอกจากนี้ โครงการต้องสนับสนุนและส่งเสริมให้พนักงานของโครงการใฝ่หาความรู้ในด้านการพัฒนาและบริหารศูนย์การค้า และติดตามแนวโน้มธุรกิจค้าปลีกเพิ่มเติม เช่น จัดหาหนังสือ วารสาร และเทคนิคๆ ที่เกี่ยวข้องกับการดำเนินธุรกิจของโครงการให้พนักงานของโครงการศึกษา เพื่อให้มีความรู้ที่เพียงพอ และสามารถนำความรู้ต่างๆ มาใช้ในการดำเนินธุรกิจได้

• ความเสี่ยงจากความล่าช้าในการรับชำระค่าเช่าพื้นที่และค่าบริการของโครงการต่างๆ                 โครงการมีรายได้หลักจากการให้เช่าพื้นที่โครงการ ดังนั้นหากผู้เช่าส่วนใหญ่ไม่สามารถชำระค่าเช่าและค่าบริการได้ตามกำหนดระยะเวลา ก็อาจส่งผลกระทบต่อผลการดำเนินงานของโครงการได้ อย่างไรก็ตามโครงการต้องทำสัญญาเช่าระยะยาวกับกลุ่ม ลูกค้าโดยเฉพาะผู้เช่าหลัก โดยรับค่าเช่าและค่าบริการล่วงหน้าจำนวนหนึ่ง ซึ่งทำให้ผู้เช่าหลักเหล่านี้มีภาระที่จะต้องจ่ายค่าเช่าและค่าบริการส่วนที่เหลืออยู่ไม่มากนัก จึงลดความเสี่ยงที่ผู้เช่าหลักจะไม่ชำระค่าเช่าและค่าบริการได้ นอกจากนี้โครงการต้องติดตามดูแลการชำระค่าเช่าและค่าบริการของผู้เช่าทั้งผู้เช่าหลักและผู้เช่ารายย่อยอย่างสม่ำเสมอ อีกทั้ง โครงการยังมีเงินประกันการเช่าและบริการที่ได้รับจากลูกค้า จำนวน 6-12 เดือน เพื่อลดความเสี่ยงที่จะเกิดความล่าช้าหรือค้างชำระค่าเช่าและค่าบริการ

   

ที่มา : Siam Future